Solution idéale pour qui veut investir dans l’immobilier à un prix raisonnable, la nue-propriété peut s’avérer être une très bonne option pour un investissement dans l’immobilier neuf. Mais comment fonctionne-t-elle ? Quels sont les avantages ? Où investir en nue-propriété ? Eclairages autour de ce dispositif parfois mal compris.
La nue-propriété, également connue sous le terme de “démembrement”, se distingue de l’achat classique par le fait qu’elle permet d’acheter un bien mais pas d’en disposer. Le modèle d’investissement en nue-propriété s’est développé ces dernières années mais n’est pas encore totalement démocratisé. Pourtant, il présente des avantages. C’est notamment une bonne solution pour être propriétaire d’un bien sans augmenter ses impôts et sans avoir à subir les contraintes de la gestion immobilière.
Comment fonctionne la nue-propriété ?
Lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement immobilier, la plupart des investisseurs se tournent vers l’achat classique : ils acquièrent ainsi un bien immobilier dont ils peuvent disposer à leur guise, soit en l’habitant, soit en le mettant en location afin de percevoir des loyers.
La nue-propriété, elle, offre une autre solution : elle permet d’acheter un logement tout en déléguant sa gestion à un tiers, l’usufruitier. Issu du code civil, ce modèle permet au nu-propriétaire d’être titulaire de la propriété d’un logement, tout en laissant à un tiers, l’usufruitier, la possibilité de l’utiliser pendant une durée fixe, déterminée à l’avance.
Enfin, notez que le démembrement du droit de propriété est toujours temporaire. Ainsi, dans le cas où l’usufruit est consenti à un bailleur institutionnel, c’est-à-dire une personne morale, le démembrement ne peut durer plus de 30 ans. En pratique le schéma d’investissement en nue-propriété proposé par des professionnels dure entre 15 et 20 ans. A savoir que l’usufruit peut être « viager », c’est le cas lorsqu’il est détenu par une personne physique. Dans ce cas le démembrement prendra automatiquement fin au décès de l’usufruitier.
Nue-propriété : quels avantages ?
Dans le cadre d’un achat dans l’immobilier neuf, la nue-propriété présente de nombreux avantages. D’abord, elle permet d’acheter un bien en réalisant une importante économie, allant de l’ordre de 30 à 40% en moyenne sur la valeur du bien en pleine propriété. Une économie qui vient justifier le fait que le nouveau propriétaire ne pourra profiter de son logement avant plusieurs années.
Prenons l’exemple d’un propriétaire qui décide de réaliser un achat dans le neuf. L’acte signé lors de l’achat stipule qu’il restera nu-propriétaire pour une durée de 15 ans. Il ne pourra donc pas percevoir de loyers pendant ces quinze années, puisqu’ils seront perçus par l’usufruitier. En contrepartie, il économise sur l’achat de son bien l’équivalent, en quelques sortes, des revenus qui auraient pu être générés sur cette période (diminués des charges et impôts qu’il aurait payé s’il était plein propriétaire dès le départ de son investissement) sous forme d’une réduction non négligeable sur le prix d’acquisition.
En plus de cet immense avantage, l’achat dans l’immobilier neuf permet également de bénéficier de tous les avantages de l’investissement dans le neuf. Il permet ainsi de devenir propriétaire d’un logement qui répond aux dernières normes en matière de performance énergétique. Ainsi, vous êtes certain d’acquérir un logement qui correspond aux normes thermiques, énergiques, phoniques et d’isolation en vigueur. Un atout qui n’est pas négligeable en matière d’investissement immobilier puisque les logements les moins performants énergétiquement, avec des diagnostics de performance énergétique (DPE) F et G, ne pourront plus être loués d’ici 2025.
De plus, l’achat d’un bien neuf vous garantit de ne pas effectuer de travaux avant de nombreuses années. De quoi économiser sur des travaux de remise en état ou de rénovation énergétiques coûteux.
Nue-propriété : une fiscalité avantageuse
L’autre grand intérêt de la nue-propriété est qu’elle permet de bénéficier d’une fiscalité optimale. Elle permet notamment au nu-propriétaire de déduire les intérêts du prêt qu’il a souscrit de ses éventuels autres revenus fonciers. A noter également que la nue-propriété n’est pas comptabilisée dans l’assiette taxable à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
D’une manière générale, la nue-propriété est un investissement avantageux grâce à la plus-value que va réaliser l’investisseur. Il est également conseillé d’acheter la nue-propriété auprès d’un professionnel du démembrement : celui-ci va sélectionner l’usufruitier- bailleur qui gèrera le logement pendant tout le démembrement pour permettre au nu-propriétaire de réaliser un investissement performant fiscalement et sécurisé.
A qui s’adresse l’investissement en nue-propriété ?
Vous l’aurez compris, la nue-propriété peut convenir à de multiples profils d’investisseurs. Avec un ticket d’investissement beaucoup plus faible que celui requis pour acheter un logement, elle permet de réaliser un placement sécurisé, qui rapportera des revenus dans le futur et qui se revendra avec une plus-value. Sans compter qu’un bien en nue-propriété peut être revendu à tout moment.
Elle est également parfaite pour les investisseurs disposant déjà d’un patrimoine, afin d’absorber l’achat le temps de l’usufruit. Idéalement, l’investisseur est déjà propriétaire de sa résidence principale et envisage de déménager sous 10 à 20 ans.
Elle est ainsi déconseillée à ceux qui souhaitent une rentrée d’argent immédiate puisque le nu-propriétaire ne peut prétendre à aucun revenu généré par la mise en location de son bien.
Sachez également que, une fois l’usufruit terminé, le bien peut évidemment être remis en location de manière “classique”, c’est-à-dire directement par son propriétaire. Le bien peut également être revendu à la valeur du marché, en pleine propriété. De quoi entrainer forcément une plus-value du fait de la récupération de la pleine propriété de son bien.
Pour les investisseurs qui souhaitent transmettre un patrimoine qui contient un bien en nue-propriété, il est également possible d’en faire une donation, qui sera alors basée sur la valeur du bien en nue-propriété.
Nue-propriété : où investir ?
Comme pour tous les investissements, il existe des programmes immobiliers spécialisés dans la vente de biens neufs en nue-propriété. C’est notamment le cas d’Ensoleillado à Hyères, qui permet de devenir propriétaire d’un appartement à proximité de la mer tout en profitant d’un prix exceptionnel pour un usufruit de 15 ans. L’idéal pour préparer sa retraite au bord de l’eau tout en enrichissant son patrimoine.